Зміст:
- Основні відмінності між дарчою та купівлею-продажем
- Дарча: суть і особливості
- Купівля-продаж: що важливо знати
- Порівняння вартості нотаріальних послуг
- Вартість нотаріату при дарчій
- Нотаріат при купівлі-продажу
- Податки та інші платежі: що варто врахувати
- Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)
- Військовий збір
- Реєстраційні збори
- Практичні приклади з цифрами
- Приклад 1: Дарування квартири у Києві (вартість 2,5 млн грн)
- Приклад 2: Купівля-продаж квартири у Харкові (вартість 2,5 млн грн)
- Ризики та юридичні аспекти
- Можливість оскарження договору дарування
- Купівля-продаж: гарантії та права сторін
- Юридична консультація — обов’язкова
- Поради, як заощадити на нотаріусі та податках
- Висновок
- Часті питання
- Чи потрібно сплачувати податок при дарчій нерухомості батькам або дітям?
- Чи можна оскаржити договір дарування?
- Які документи потрібні для посвідчення договору купівлі-продажу?
- Чи можна зекономити на нотаріальних послугах?
- Який варіант безпечніший – дарча чи купівля-продаж?
Тема передачі нерухомості часто викликає багато запитань, особливо щодо вартості оформлення. Дарча (договір дарування) та купівля-продаж – два найпопулярніші способи передачі власності. Що з них дешевше у 2026 році в Україні? Які податки, збори та нотаріальні витрати варто враховувати? Саме ці питання хвилюють і тих, хто хоче передати майно рідним, і тих, хто планує придбати квартиру або будинок.
За останні роки змінилися норми оподаткування, а також тарифи нотаріусів, що зробило цю тему ще більш актуальною.
Основні відмінності між дарчою та купівлею-продажем
Дарча: суть і особливості
Договір дарування — це безоплатна передача нерухомості від однієї особи іншій. Час оформлення такого договору зазвичай коротший, але він має свої нюанси:
- Обов’язкове нотаріальне посвідчення;
- Передачу права власності слід зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРПН);
- Можливо, знадобиться сплата податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) – але не завжди;
- Дарунки від найближчих родичів звільнені від ПДФО.
Купівля-продаж: що важливо знати
Купівля-продаж – це угода з передачею майна за певну грошову суму. Особливості:
- Плата за нотаріальні послуги вищого рівня через складнішу процедуру;
- Обов’язковий державний реєстраційний збір;
- Сплата податку на доходи фізичних осіб (18%) для продавця, якщо нерухомість була у власності менше трьох років;
- Оплата військового збору (1,5% від вартості угоди);
- Відомчі платежі можуть складати до 1,5% від вартості майна.
Порівняння вартості нотаріальних послуг
Нотаріальні витрати — важливий фактор у виборі способу передачі власності. В Україні нотаріуси керуються тарифами, встановленими Кабінетом Міністрів, але іноді можуть застосовувати підвищені ставки.
Вартість нотаріату при дарчій
Нотаріальні послуги за договором дарування зазвичай обходяться приблизно у 0,5% від оціненої вартості майна, але не менше 1700 грн та не більше 20 000 грн. При цьому якщо дарування відбувається між близькими родичами (батьки, діти, подружжя), нотаріальні витрати можуть бути мінімальними, а також відсутній податок ПДФО.
Нотаріат при купівлі-продажу
За договором купівлі-продажу вартість нотаріальних послуг становить від 1,5% до 2,5% вартості майна. Крім того, покупець сплачує реєстраційний збір (близько 1000-3000 грн), а продавець – податки, які можуть суттєво збільшити загальну суму.
Податки та інші платежі: що варто врахувати
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)
При дарчій між близькими родичами: ПДФО не сплачується — це велика перевага. Якщо ж дарують комусь іншим, необхідно сплатити 18% ПДФО від оціночної вартості нерухомості.
Для купівлі-продажу податок лягає на продавця, якщо нерухомість була власністю менше 3 років (законодавча межа). У 2026 році ставка ПДФО – 18%, плюс 1,5% військового збору.
Військовий збір
Військовий збір у розмірі 1,5% від вартості угоди сплачується кожним продавцем при купівлі-продажу. При дарчій цей збір не застосовується.
Реєстраційні збори
Державний реєстраційний збір за перехід права власності становить близько 500-1000 грн і справляється як для дарчої, так і для купівлі-продажу.
Практичні приклади з цифрами
Приклад 1: Дарування квартири у Києві (вартість 2,5 млн грн)
- Вартість нотаріальних послуг: 0,5% від 2,5 млн грн ≈ 12 500 грн;
- Реєстраційні збори: 800 грн;
- ПДФО: 0 грн (якщо дарування між близькими родичами);
- Військовий збір: 0 грн.
- Загальна вартість угоди: ≈ 13 300 грн.
Приклад 2: Купівля-продаж квартири у Харкові (вартість 2,5 млн грн)
- Нотаріальні послуги: 2% від 2,5 млн грн = 50 000 грн;
- Реєстраційні збори: 1000 грн;
- ПДФО (18%) + військовий збір (1,5%) продавцем: разом 19,5% від 2,5 млн = 487 500 грн;
- Загальна сума платежів: понад 538 500 грн.
Як видно, варіант дарчої в даному випадку набагато дешевший, особливо для близьких родичів.
Ризики та юридичні аспекти
Можливість оскарження договору дарування
Дарча на нерухомість може бути скасована в разі доведення обставин шахрайства, тиску або неможливості виконання договору. Тому дарча часто вимагає особливої уваги до оформлення та нотаріального підтвердження.
Купівля-продаж: гарантії та права сторін
Купівля-продаж забезпечує більш надійні гарантії для покупця, зокрема, можливість відстеження зобов’язань продавця, офіційна оцінка майна, поширене страхування угоди.
Юридична консультація — обов’язкова
Щоб уникнути непередбачених проблем, краще звернутися до нотаріуса або юриста при виборі способу передачі майна. Вони допоможуть врахувати індивідуальні обставини і максимально оптимізувати витрати.
Поради, як заощадити на нотаріусі та податках
- Звертайтеся до нотаріусів із прозорими тарифами;
- Даруйте майно близьким родичам, щоб уникнути податків;
- Оцінюйте майно у сертифікованих експертів для обґрунтування вартості угоди;
- Враховуйте термін володіння нерухомістю – після трьох років продати можна без ПДФО.
Висновок
Що дешевше — дарча чи купівля-продаж? Для передачі нерухомості близьким родичам дарча є більш вигідним з фінансової точки зору: вона мінімізує податки і збір нотаріуса, гарантує швидке оформлення. Для сторонніх осіб або при купівлі житла на ринку – купівля-продаж є стандартною процедурою, хоча й дорожчою.
Врешті-решт, вибір слід робити, враховуючи індивідуальні умови. Нотаріус допоможе зорієнтуватися у варіантах і зробити угоду безпечною та вигідною.
Часті питання
1. Чи потрібно сплачувати податок при дарчій нерухомості батькам або дітям?
Ні, відповідно до українського законодавства, дарування між близькими родичами звільнене від ПДФО.
2. Чи можна оскаржити договір дарування?
Так, у випадках шахрайства, примусу або інших порушень, договір може бути визнаний недійсним через суд.
3. Які документи потрібні для посвідчення договору купівлі-продажу?
Паспорт та ідентифікаційний код, правовстановлюючі документи на майно, довідка про оцінку вартості (за потреби), квитанції про сплату податків.
4. Чи можна зекономити на нотаріальних послугах?
Так, обираючи нотаріуса з прозорими тарифами або звертаючись до державних нотаріусів, можна зменшити витрати.
5. Який варіант безпечніший – дарча чи купівля-продаж?
Купівля-продаж має більш жорсткі гарантії захисту покупця, але дарча також є юридично дієвою при правильному оформленні.