Зміст:
- Що таке договір дарування і його особливості
- Правова природа договору дарування
- Переваги договору дарування
- Недоліки договору дарування
- Що таке договір купівлі-продажу і його особливості
- Правова природа договору купівлі-продажу
- Переваги договору купівлі-продажу
- Недоліки договору купівлі-продажу
- Порівняння договорів: приклади, вартість та нюанси в 2026 році
- Юридична безпека
- Оподаткування
- Вартість нотаріальних послуг і держреєстрації
- Приклади з практики
- Коли краще вибрати договір дарування?
- Коли варто обрати купівлю-продаж?
- Поради нотаріуса з вибору договору
- Коротко: питання й відповіді
- Чи обов’язково нотаріально посвідчувати договір дарування нерухомості?
- Які податки сплачують при купівлі-продажу квартири?
- Чи можна оскаржити договір дарування?
- Який договір швидше оформити — дарування чи купівлю-продаж?
- Чи потрібно подавати декларацію про доходи при отриманні майна у спадок чи дарунок?
Право власності на нерухомість, земельні ділянки чи інше майно в Україні часто передається через договір дарування чи купівлі-продажу. Обидва варіанти мають свої юридичні наслідки, фінансові витрати та особливості реєстрації. За даними Держреєстру речових прав на нерухоме майно, у 2025 році майже 30% угод із житловою нерухомістю були здійснені за договором дарування, решта — через купівлю-продаж. Тож вибір оптимальної форми договору — критично важливий крок, що потребує знання нюансів.
Що таке договір дарування і його особливості
Правова природа договору дарування
Договір дарування — це безоплатна передача майна в особисте користування іншій особі. Нотаріальне посвідчення в більшості випадків обов’язкове, особливо якщо йдеться про нерухомість. Законодавство України регулює такі договори згідно з Цивільним кодексом (ст. 717–731), де чітко визначено, що дарування — це акт одностороннього безоплатного переходу права власності.
Переваги договору дарування
- Відсутність плати за майно. Договори дарування не потребують виплати вартості майна, отже, для сторін це безкоштовна передача.
- Швидкість оформлення. Нотаріус посвідчує договір за 1-2 робочі дні, що зручно у випадках термінового оформлення.
- Відсутність публічних торгів. Оформлення здійснюється без додаткових процедур.
Недоліки договору дарування
- Оподаткування. Отримання нерухомості як дарунок від фізичної особи оподатковується 5% ПДФО та 1,5% військовим збором, якщо дарувальник не є близьким родичем.
- Обмеження для подарунків. Не всі види майна можна подарувати, наприклад, державна власність чи майно, яке знаходиться у спільній сумісній власності без згоди інших власників.
- Ризики оскарження. Дарування може стати предметом судових спорів, особливо якщо дарувальник передумав або якщо угода була укладена під тиском.
Що таке договір купівлі-продажу і його особливості
Правова природа договору купівлі-продажу
Купівля-продаж — цивільно-правова угода, що передбачає передачу майна за плату в грошовій формі. Цей вид договору регулюється Цивільним кодексом України (ст. 658–691) і широко застосовується для операцій із будь-яким рухомим чи нерухомим майном.
Переваги договору купівлі-продажу
- Чіткість правових відносин. Купівля виключає питання спірних прав, майно переходить за плату, забираючи ризики неоплати.
- Визнання договору в банках і державних органах. Такий договір є стандартом для отримання іпотеки, реєстрації прав і отримання довідок.
- Можливість встановлення умов платежу. В угоді прописують аванс, розстрочку, гарантійні зобов’язання продавця тощо.
Недоліки договору купівлі-продажу
- Вартість та податки. Покупець сплачує не лише ціну майна, а й державне мито (1% від вартості нерухомості), а продавець — податок на доходи фізичних осіб у розмірі 5% (при певних випадках).
- Витрати на нотаріальне оформлення. Послуги нотаріуса коштують від 1500 грн залежно від вартості об’єкта.
- Складність укладення. Потребує детального опрацювання всіх умов, що може затягнути процес.
Порівняння договорів: приклади, вартість та нюанси в 2026 році
Юридична безпека
Договір купівлі-продажу вважається більш безпечним у судовому плані через платний характер угоди та фіксований обмін обов’язками. Дарування, особливо без нотаріального посвідчення, може бути скасоване, якщо буде доведена недієздатність дарувальника або тиск на нього. За даними судової практики, близько 15% договорів дарування оспорюються через сумнівні підстави.
Оподаткування
У 2026 році при укладенні договору дарування нерухомості близьким родичам (подружжю, дітям, батькам) ПДФО не сплачується. Інші випадки обкладаються податком у 5% та військовим збором 1,5%. При купівлі-продажу податки також є, але оплата державного мита і податків на отримання доходу для сторін має відмінності. Наприклад, продавець-нерезидент сплачує податок на доходи від продажу нерухомості за ставкою до 18%.
Вартість нотаріальних послуг і держреєстрації
Нотаріус у 2026 році тарифікує послуги в межах від 0,1% до 1,0% вартості об’єкта, але не менше 1500 грн. Державне мито за реєстрацію права власності — 0,1% від вартості. Для договорів дарування близьким родичам тарифи можуть бути нижчими.
Приклади з практики
- Пан Іван передав у дарунок квартиру доньці. Вартість квартири — 1 200 000 грн. ПДФО не сплачував, оскільки від близького родича. Витрати на нотаріуса склали близько 2500 грн.
- Пані Олена купила будинок за 3 000 000 грн. Оформила договір купівлі-продажу, сплатила 30 000 грн (1%) державного мита і 4500 грн нотаріальних послуг.
Коли краще вибрати договір дарування?
Договір дарування рекомендований при передачі майна близьким родичам, коли немає мети отримати фінансову вигоду, і є бажання уникнути податків. Переважно це — випадки спадкування за життя, підтримки членів сім’ї або передачі домашніх об’єктів.
Також дарування вигідне для продажу багатоквартирного будинку в межах родини, оскільки це дає змогу зекономити на податкових зборах.
Коли варто обрати купівлю-продаж?
Договір купівлі-продажу — оптимальний варіант для формалізації транзакції між сторонніми особами, комерційними угодами, а також для тих, хто планує купити нерухомість із іпотекою чи у кредит. Цей тип договору забезпечує чітку юридичну визначеність і більш надійний захист прав клієнта.
Поради нотаріуса з вибору договору
- Перед укладенням договору детально обговоріть умови з юристом і нотаріусом, ознайомтеся з наслідками кожного виду угоди.
- Перевірте статус дарувальника: дарування особам, які не є повнолітніми або дієздатними, може бути визнано недійсним.
- Зважайте на родинні відносини: близькі родичі мають значні податкові пільги при даруванні.
- Плануючи продаж, незабувайте про обов’язки щодо подання декларації та сплати податків.
- Завжди звертайтесь до професійних нотаріусів — послуги самостійно підготовленого договору можуть призвести до непередбачених правових проблем.
Коротко: питання й відповіді
1. Чи обов’язково нотаріально посвідчувати договір дарування нерухомості?
Так, законом передбачено обов’язкове нотаріальне посвідчення договорів дарування нерухомого майна в Україні.
2. Які податки сплачують при купівлі-продажу квартири?
Покупець сплачує 1% державного мита, а продавець — 5% податку на доходи фізичних осіб і 1,5% військового збору з отриманої суми, якщо не передбачено пільг.
3. Чи можна оскаржити договір дарування?
Так, якщо буде доведено, що договір укладений за примусу, у стані недієздатності дарувальника або з порушенням законодавства.
4. Який договір швидше оформити — дарування чи купівлю-продаж?
У більшості випадків договори дарування оформляються швидше, оскільки не передбачають складних взаємних зобов’язань.
5. Чи потрібно подавати декларацію про доходи при отриманні майна у спадок чи дарунок?
При отриманні майна дарування від близьких родичів декларація не потрібна. Якщо дарувальник не є близьким родичем, потрібно подавати декларацію і сплачувати відповідні податки.